서우이민센터 EB-5

어떤 경우이든 투자는 원금 손실의 가능성을 동반합니다. 그래서 투자자 보호장치가 제공되는 프로젝트라면 좀 더 안심할 수 있겠지요? 투자자 보호장치는 여러 가지 종류가 있겠지만, 담보를 제공하는 것보다 더 확실한 장치는 없습니다.

EB-5 미국 투자이민 프로젝트 중에 담보를 제공하는 프로젝트가 있습니다.

 코타베라 2는 25년 이상의 마스터 커뮤니티 개발 실적을 보유한 부동산 개발 회사인 홈페드사에서 샌디에고 남쪽에 위치한 오테이 랜치, 출라 비스타에 조성하고 있는 대형 주거 커뮤니티 개발 사업입니다. 코타베라 2는 550에이커 규모의 마스터 플랜 커뮤니티로, 최대 3,276채의 주택이 건설될 예정입니다.

코타베라 2 프로젝트에서는 프로젝트의 성공적인 진행과 투자자 보호를 위해 여러 가지 안전 장치를 제공하고 있습니다. 그중에서도 코타베라 2의 EB-5 투자자들은 다른 프로젝트에서는 찾기 힘든 특별한 안전 장치의 혜택을 받는데, 바로 1순위 토지 담보입니다. 코타베라 2 EB-5 투자자들은 홈페드 소유의 추가 개발 예정 부동산에 대해 캘리포니아 주정부에 신탁증서(Deed of Trust)를 등록하여 1순위 담보를 확보합니다. 2024년 7월 26일에 실시된 코타베라 2 프로젝트의 홈페드 소유 토지에 대한 감정평가 금액을 토대로, 8월 첫 인출에 따른 담보 설정이 2024년 8월 16일자로 등기되었습니다.

코타베라 2 프로젝트에서는 개발사가 1순위 토지 담보의 증표로서 EB-5 투자자들을 위해 신탁증서(Deed of Trust)라는 문서를 등기해 줍니다. 이 신탁증서는 우리나라 등기부 등본에서 볼 수 있는 근저당권의 개념과 비슷합니다. 미국의 부동산 거래에 대한 지식이 있으신 분들은 근저당권의 개념으로 모기지(Mortgage)에 대해 이미 알고 계실 것입니다. 미국의 각 주는 자체적으로 부동산 거래, 소유권, 임대차 계약 등과 관련된 법률을 제정하고 적용합니다.

코타베라 2 프로젝트가 위치한 지역과 담보 문서의 대상 물건이 모두 캘리포니아에 있기 때문에, 캘리포니아 부동산법에서 신탁증서(Deed of Trust)가 무엇인지 알아보겠습니다. 한국의 근저당권, 캘리포니아의 모기지(Mortgage), 그리고 캘리포니아의 신탁증서(Deed of Trust)는 모두 부동산을 담보로 하는 법적 장치이지만, 그 구조와 절차에서 차이가 있습니다.

모기지(Mortgage)와 신탁증서(Deed of Trust)는 둘 다 부동산으로 대출을 담보하기 위한 문서이지만, 캘리포니아에서는 신탁증서가 더 흔히 사용됩니다. 모기지의 경우는 채권자(Lender)와 채무자(Borrower) 두 명의 당사자가 관련되며, 채권자의 권리 행사를 위해 법정 절차를 거쳐야 하므로 시간과 비용이 많이 듭니다. 반면, 신탁증서는 채권자와 재무자 외에 수탁자(Trustee)의 세 명의 당사자가 관련되며, 비법정 압류 절차를 통해 변제권 행사가 상대적으로 더 빠르게 진행될 수 있습니다.

신탁 증서의 수탁자(Trustee)는 '매각 권한'을 보유하고 있으며, 채무자가 대출금을 상환하지 않을 경우, '수익자는 수탁자에게 비사법적 압류 매각을 실시할 것을 요구할 수 있습니다. 캘리포니아에서 신탁증서를 통해 부동산 담보 대출을 받은 경우, 채무 불이행이 발생한 시점부터 경매를 통한 압류까지 약 7개월 정도 소요될 수 있습니다. 이 기간은 대출 기관의 정책, 채무자의 대응, 법적 절차 등에 따라 변동될 수 있으므로, 정확한 기간은 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

코타베라 2 프로젝트의 신탁증서에는 위탁자(Trustor)는 개발사의 자회사로 담보 물건인 토지를 소유한 법인인 Homefed Village 2 West, LLC, 수탁자(Trustee)는 시카고 타이틀 컴퍼니(Chicago Title Company), 그리고 수익자(Beneficiary)는 Otay Village 8E Lender, LLC로 명시되어 있습니다. 수익자(Beneficiary)인 Otay Village 8E Lender, LLC는 EB-5 프로그램 구조에서 NCE(New Commercial Enterprise)로, EB-5 투자자들을 대표합니다.

수탁자인 시카고 타이틀 컴퍼니(Chicago Title Company)는 미국의 주요 부동산 서비스 기업으로, 부동산 거래 시 필요한 타이틀 보험, 에스크로 서비스, 공증 서비스 등을 제공합니다. 이 회사는 부동산 소유권의 정확성과 안전성을 보장하며, 부동산 거래의 복잡성을 관리하는 데 도움을 줍니다.

서우이민센터에서 추천하는 미국 투자이민 프로젝트인 코타베라 2의

매우 독특하고 강력한 투자자 보호장치, 1순위 토지 담보에 대해 알아보았습니다.

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