서우이민센터 EB-5

LA 링크 아파트 코라 프로젝트는 LA 코리아 타운 한인에서도 가장 인구가 밀집된 지역에 건설되는 7층 242 유닛 임대아파트와 상용 임대 공간의 주상복합 건설 프로젝트입니다. 개발사는 이미 2.36 에이커에 달하는 건축부지를 확보하여 공사를 진행하고 있는 중입니다. 프로젝트 위치는 LA지역 상업의 요충지역과 인접해 있으며 주요 국도인 I-10에서 불과 1.8 마일로 매우 가까우며, LA 국제공항에서도 약 18.6 마일 정도로 근접해 있습니다.

프로젝트는 LA 코리아 타운의 번화가인 Vermont Avenue와 Olympic Blvd를 끼고 위치하고 있어서 반경 5 마일 내에 130만 인구가 거주합니다.

프로젝트 근방에는 ABC 스튜디오, 배인 & 컴퍼니, CBS 스튜디오, 디스커버리 채널, HBO, 넷플릭스, 라이브 네이션 등 주요 기업들이 위치하고 있으며, 쇼핑, 식당, 편의점 등 각종 상업 인프라가 활성화된 지역입니다.

LA 링크 아파트 코라 프로젝트는 코리아 타운의 주요 교차로에 위치한 중심부에 자리 잡고 있으면서도, LA 다운타운 평균 임대료인 월 $2,230 보다 저렴한 월 $1,900에 임대 예정이어서 완공 후 순조롭게 임대가 이루어질 것입니다. 프로젝트가 위치한 지역의 평균 공실률은 5.2% 미만으로 매우 낮습니다. LA는 2026년 FIFA 월드컵과 2028년 올림픽 등 세계적인 행사의 주최지로 정해져 있습니다. 이는 LA의 자랑일 뿐 아니라 경제적인 번영에도 크게 기여할 것입니다. 전 세계에서 방문객이 유입될 것이며, 부동산의 가치도 상승되며, 아파트에 대한 수요도 더욱 증가할 것입니다.

L.A. 링크 아파트 코라 프로젝트는 2024년 10월 31일 I-956F의 승인을 받았습니다. 2024년 9월 3일 I-956F를 접수한 이래 2개월 미만의 기간 내에 승인을 받았는데, 2025년 4월 기준 I-956F의 평균 이민국 심사 기간이 12개월인 것을 고려하면 획기적으로 빠른 승인입니다.

1963년에 설립되어 60년 이상의 전통과 경험을 가진 부동산 개발사인 그럽(Grubb)사가 개발을 맡고 있습니다. 그럽사는 24.8억 달러의 자산을 관리하고 있으며 직원 수는 약 230명 규모입니다. 그럽사는 수직 통합식 부동산 개발사로 회사가 하나의 체제 아래에서 부동산 취득부터 자산 관리까지 이러한 기능을 외부 업체에 위탁하는 대신, 투자 및 개발 과정의 여러 단계를 모두 수행하고 관리하는 사업 방식을 채택하여 발전해 왔습니다. 개발사인 그럽사는 미국 9개 주, 26개의 도시에 링크 아파트 시리즈를 개발했습니다. 이렇게 주요 미국의 도시마다 33개, 8,600 유닛의 링크 아파트를 개발하고 운영하여 가치와 효율성을 강조하는 주거 문화 개발에 앞장서고 있습니다. 그럽사는 LA에만 5곳의 링크 아파트를 개발하고 있으며 LA 링크 아파트 코라 프로젝트는 그 중 하나입니다.

그럽사의 링크 아파트 시리즈 사업은 Grubb사의 대표인 클레이 그럽 대표의 주거지 개발에 대한 철학을 반영합니다. 그럽 대표는 자신의 저서인 "도시의 꿈을 만들다: 따뜻한 마음으로 저렴한 주택 위기에 맞서기" (Creating the Urban Dream: Tackling the Affordable Housing Crisis with Compassion)에서 미국의 주택 접근성 문제와 해결책에 대해 다룹니다. 주택 소유가 더 나은 삶으로 가는 길이지만 차별적 정책과 높은 가격으로 인해 많은 사람들이 소외되었다고 지적하며, 공공 부문, 민간 개발자, 금융 기관 및 지역사회 지도자들의 협력을 통한 창의적 해결책을 제안합니다.

프로젝트 완공을 위한 총 사업 비용은 $214.6M으로, 그 중 49.6%인 $106.4M이 선순위 은행(피치트리 그룹) 대출이며, 개발사 자본금은 30.3%인 $65M로, 탄탄한 재무 구조입니다. EB-5자금은 20.1%인 $43.2M입니다.

4년전에 개발사에서 $44M의 자금으로 개발 부지를 매입했으며 현재까지 개발사에서 개발 금액으로 이미 $62M을 조달 했습니다.

투자자들의 원금 상환을 위해서 사용될 자금은 개발사가 완공된 링크 아파트 건물을 재융자 또는 판매함으로써 발생하는 자금 또는 수익입니다. 링크 아파트는 임대 아파트이고 원만한 임대 관리를 통하여 임대 수입이 발생되면, 이는 재융자를 위한 상용건물의 가치가 상승하는 간접 효과를 가져오게 됩니다.

LA 링크 아파트 코라 프로젝트는 EB-5 투자자들의 안전한 원금 상환을 위하여 아래와 같이 여섯 가지의 다중 안전 장치를 제공합니다.

• 1. 담보 및 대출 보장 개발자가 프로젝트에 6,500만 달러의 현금 자본을 납입했으며, 이는 EB-5 대출의 담보로 제공됩니다.
• 2. 제3자 상환 보증 60년 역사의 개발자가 제공하는 보증입니다
• 3. 부족분 보증 EB-5 대출(4,320만 달러)이 완전히 조달되지 않을 경우 개발자가 자금 격차를 충당할 것입니다.
• 4. I-526E 거절시 환불 보증 USCIS가 어떤 이유로든 I-526E를 거부하거나 투자자가 철회할 경우 각 EB-5 투자자에게 환불을 보증합니다.
• 5. 완공 보증 시공사가 건설 완공을 보증합니다.
• 6. 최대 가격 보증(MPG) 시공사가 건설에 지불되는 최대 가격을 보증함

그 외에도 최근 개발사는 950 S. Berendo에 위치한 개발 부지를 추가 담보로 제공했습니다.

54명의 투자자를 위해서는 최소 540개의 일자리가 필요한데, 실제 예상 되는 고용 창출은 1,603.3개로 1인당 약 30개의 고용창출이 발생합니다.

개발사가 완공 보증을 제공하므로, 공사 완공과 더불어 고용 창출 완료에 대해 더욱 확신할 수 있습니다.

굴착, 평탄화, 보강 작업 완성되어 현재 수직 공사를 위한 준비 중이며, 예상 완공일은 2026년 6월입니다.

<2025년 3월 공사현장 사진>