서우이민센터 EB-5

하와이 콜로아 빌리지 프로젝트는 하와이 카우아이 섬에서 최초로 대규모 주거 복합 개발을 진행하는 부동산 개발 사업으로, 지방 정부와 주민들로부터 강력한 지지와 협력을 받고 있습니다. 이 프로젝트는 1차(Phase I)와 2차(Phase II)로 나뉘어 순차적으로 개발됩니다. 1차 개발에는 60개 주거용 콘도 유닛(KV Residential Project)과 50,000 제곱피트 규모의 상업 부동산(KV Retail Project) 개발이 포함됩니다. 1차 개발 후에는 2차 개발로 99개 주거용 콘도 유닛(SK T Project)이 진행될 예정이며, 이 중 37 유닛만 EB-5 자금을 사용할 예정입니다.

카우아이 섬은 하와이 열도 중 최북단에 위치한 가장 오래된 섬으로, 하와이의 섬들 중 네 번째로 큰 섬입니다. 카우아이 섬은 푸른 바다에 떠 있는 청록의 보석과 같아 "태평양의 진주"라는 별명을 가지고 있습니다. 이 섬의 70%는 국립공원, 농장 지역, 휴양지 등으로 이루어진 녹림으로 덮여 있어 "가든 아일랜드"라고도 불립니다. 카우아이 섬의 웅장한 협곡과 원시림, 황홀한 폭포, 그리고 광대한 해변을 아우르는 자연 경관은 70여 편의 할리우드 영화 촬영지 또는 그 모티브가 되었습니다. 그 중 잘 알려진 몇 편을 들자면, "킹콩", "쥬라기 공원", "캐리비안의 해적들" 등이 있습니다.

콜로아 빌리지는 유서 깊은 플랜테이션 타운의 본 모습을 바탕으로 건설되어, 주민들과 방문객들에게 역사의 전통적이고 생동감 있는 체험을 제공할 기회를 제공합니다. 카우아이 최초의 플랜테이션 타운으로서 콜로아의 깊은 뿌리는 주민들에게 진정한 삶의 방식을 제시합니다. 이 전통적인 카우아이 체험은 올드 콜로아 타운, 포이푸 비치, 쿠쿠이울라의 더 숍스, 리후에 공항 등과 가까워 더욱 풍부해집니다. 또한, 올드 콜로아 타운, 포이푸 해변, 쿠쿠이울라 상점들, 리후에 공항 등 고급 리조트와 편의 시설들이 인근에 위치하여 편리함과 매력을 더합니다. 콜로아 빌리지는 보행자 중심의 설계를 특징으로 하며, 일과 여가를 동시에 추구하는 라이프스타일을 지향합니다.

하와이 콜로아 빌리지 프로젝트는 2024년 3월 29일에 미국 이민국에 I-956F를 접수한 후, 5개월 만인 2024년 8월 20일에 이민국으로부터 빠른 승인을 받았습니다. 이민국에서 발표하는 I-956F 심사 기간의 평균은 14개월 이상입니다.

개발사인 콘센트릭 디벨롭먼트 그룹(Concentric Development Group)과 MAS 리얼 이스테이트(MAS Real Estate) 투자사의 창립자인 마이크 세르파 대표는 부동산 개발과 주거 부동산 건축 분야에서 30년 이상의 경험을 쌓아왔으며, 그가 지금까지 개발한 부동산의 가치는 30억 달러($3 billion) 이상으로, 주거 부동산만 2,500 유닛 이상을 포함하고 있습니다. 그는 북가주 건축협회에서 다수의 상을 수상했으며, 캘리포니아에서 여전히 활발한 개발 활동을 이어가고 있습니다. 또한, 2017년 카우아이로 이주하여 콜로아 빌리지 개발을 비롯해 카우아이 섬의 다양한 부동산 개발에 힘쓰고 있습니다.

프로젝트 완공을 위한 총 사업 비용은 $109.2MM이며, 그 중 31.5%인 $34.4MM가 선순위 대출로, 이 선순위 대출이 바로 EB-5 투자자금입니다. 22.9%는 은행 융자금 $25MM이며, 개발사 지분은 45.6%인 $49.8MM로, 탄탄한 재무 구조를 자랑합니다. 현재 프로젝트 공사에 대한 모든 자금 조달이 확정되어 있습니다. EB-5 대출 기간은 3년 + 1년 연장 옵션이 있으며, 대출 시작은 2025년 1월로 예정되어 있습니다.

EB-5 투자자들의 원금 상환은 개발한 주거 부동산의 분양금에서 충당될 것이며, 2026년 4분기에 프로젝트가 완공되면 프로젝트의 가치가 $47.15MM로 상승할 예정입니다. 출구 전략으로 주거 부동산 매도 대상은 1차 개발에 포함된 60개 주거용 콘도 유닛(KV Residential Project)과 2차 개발로 99개 주거용 콘도 유닛(SK T Project)이 포함됩니다. 2차 주거 부동산 분양이 완료되면 EB-5 투자자들의 원금 상환을 위한 충분한 자금이 마련될 것으로 예상됩니다.

하와이는 물론 카우아이 섬의 인구도 계속 증가하는 추세에 있어, 주택에 대한 수요가 지속적으로 늘어나고 있습니다. 미국 부동산 전문 회사인 레드핀(Redfin)이 2019년에 실시한 조사에 따르면, 카우아이 섬은 2025년까지 50,155 유닛의 주거 부동산이 추가로 필요하며, 그 중 카우아이 카운티에만 4,281 유닛이 필요하다고 합니다.

콜로아 빌리지 프로젝트는 2024년 11월 기준 40% (24 유닛) 정도 선분양이 완료되었으며, 대기자가 약 100명 있습니다. 나머지 유닛은 공사 진행 속도에 맞춰 내년에 분양가를 조정한 후 추가 분양할 예정입니다.

경제 효과 연구에 따르면, 전 공사 기간 동안 창출될 것으로 예상되는 고용은 941명입니다. 그런데 EB-5 투자자가 최대 43명이 모집된다 해도, 필요한 고용 수는 430명입니다. 따라서 각 EB-5 투자자 1인당 21.8명의 여유 있는 고용이 창출되므로, EB-5 투자자의 영주권 취득을 위한 조건은 충분합니다. 2024년 3월 기준, 필요한 고용의 60%가 창출 완료되었습니다. 또한, 개발사가 완공 보증을 제공하므로, 공사 완공과 함께 고용 창출 완료에 대해서도 더욱 확신할 수 있습니다.

콜로아 빌리지 건설을 위한 모든 건설 허가와 권리 승인이 획득되었으며, 상점은 2024년 3분기에 이미 완공되었습니다. 콜로아 빌리지의 완공된 상점에는 다양한 가게들이 입점해 있습니다.

콜로아 빌리지의 주거 부동산 유닛은 2024년 3분기에 공사를 시작했으며, 2026년 4분기에 완공될 예정입니다.

개발사에서는 조건 없는 완공 보증을 제공하며, 추가로 완공 보증을 제공하는 회사에서 부정행위가 판명되는 경우, 개발사의 책임자가 재정적 책임을 부담하는 추가 보증도 제공합니다.

EB-5 자금은 선순위 대출이며, 대출에 대한 상환 및 의무 이행은 다음 자산들로 담보됩니다:

• 예금 계좌, KV 리테일 프로젝트 회사의 지분, KV 주거용 부동산 개발 계약 등의 담보 제공.
• 초기 자금 제공 시, KV 부동산, KV 주거용 프로젝트 회사 지분, 관리 계약 등의 담보 제공.
• SKT 자금 조달 조건 충족 후, SKT 부동산 및 관련 자산들에 대한 담보 제공.

위에 언급된 담보의 가치는 EB-5 선순위 대출의 1.9배 이상이어서, EB-5 투자자들은 안전한 담보를 확보하고 있습니다.

콜로아 빌리지 프로젝트는 하와이 카우아이 섬에서 최초로 대규모 주거 복합 개발과 다양한 소매 상점들을 건설하는 부동산 개발 사업으로, 지방 정부와 주민들로부터 강력한 지지와 협력을 받고 있습니다. 하와이 주와 카우아이 카운티의 개발처(Department of Planning)는 공식 문서를 통해 콜로아 빌리지와 그 후속 프로젝트인 사우스 콜로아 타운 프로젝트가 카우아이 카운티의 인구 증가에 미치지 못하는 중저가 주택 공급 부족을 해소하는 데 큰 도움이 될 것으로 예상하며, 프로젝트에 대한 지역 정부의 성원을 표명했습니다.